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广州甲级写字楼市场报告:租赁需求复苏明显,租金逐渐趋稳
01甲级写字楼
广州市经济延续恢复向好态势，消费需求持续回暖，固定资产投资增长较快。2020年第四季度，受*供应影响，广州甲级写字楼市场空置率环比上升0.8个百分点至7.6%。广州甲级写字楼市场租金稳中有跌，环比微幅下跌0.6%至人民币169元每平方米每月。
资料来源：莱坊研究部
02租金及价格
2020年第四季度，广州甲级写字楼市场平均租金为每月每平方米人民币169元，环比微幅下跌0.6%，平均租金逐步趋稳。
一手散售市场上，2020年第四季度广州销售型写字楼的平均售价为每平方米人民币41,617元，环比上升2.6%。新兴商务区的销售型写字楼物业依然受到买家的青睐，典型成交案例有:位于万博商务区的华新智汇写字楼项目，在本季度录得1,200平方米的大面积交易，其售价单价为每平方米人民币23,000元。
此外，天河北等地段优越的商务区在本季度均有优质写字楼物业开始对外散售，引起市场关注。
03供应与需求
2020年第四季度，赫基国际大厦的上市将广州甲级写字楼市场存量推高至598.4万平方米，而琶洲子市场的空置率受*供应影响，上升至14%。
本季度，受*而发展更好的线上教育、电商类企业对写字楼租赁的咨询量有所增加，且有扩张或拓点需求。部分优质企业倾向于升级办公空间，但多数企业的租赁需求仍以降低租赁成本为目标。
专业服务类及房地产企业在市场上的表现亮眼，为本季度大面积租赁成交的重要租户，典型成交案例有：建信金融科技在广州国际金融中心新租了6,500平方米的办公空间，广东懿德*在天德广场新租了2,150平方米的办公空间，金领律所在广州环贸中心新租了1,000平方米的办公空间。
04投资市场
第四季度，广州写字楼投资市场录得两宗大宗交易。
2020年10月，广东东升*收购TCL大厦东塔作为新总部大楼。该项目位于琶洲人工智能与数字经济试验区的核心地段，总建筑面积为4.4万平方米。
2020年12月，珠光控股*以人民币9亿元向广东珠光*有限*收购天河区商办用地剩余的49%股权。被收购资产为一宗土地，位于天河区黄埔大道东，项目总用地面积约6.36万平方米。该土地计划发展为集写字楼物业、购物中心及高端公寓楼宇等业态为一体的综合体项目。珠光控股*表示，被收购的项目已规划于广州国际金融城范围内。鉴于项目拥有地理及交通区位优势，发展拥有极大的潜力，收购该用地将为买方提供进一步发展广州业务的策略性良机。
05市场展望
广东省“十四五”规划建议正式提出，“广州”在规划中被频频提及：将南沙打造为广州南沙粤港澳全面合作示范区和广州南沙进口贸易促进创新示范区；以广州期货交易所为核心，提升上市*质量，提高直接融资比重；支持广州实现老城市新活力，支持广州强化省会城市功能，打造国际综合交通枢纽、教育医疗中心和对外文化交流门户。
除了政策支持外，各区域也加大对高质量人才与高科技产业的引入，促进广州经济的蓬勃发展。2020年11月，《广州市天河区推动经济高质量发展的若干政策意见》正式印发：支持金融业、现代商贸业、高端专业服务业、软件业、数字文化产业等重点企业落户，并给予优质企业一定的落户奖励。对新落户的软件企业，单项扶持资金高达1.5亿元。政策强化重点人才激励，新引进国际尖端人才最高可获得1,000万元安家费支持。
在政策、人才、产业等多方面要素的积极驱动下，预计高新技术业、专业服务业、金融业、贸易业等行业在广州的发展将进一步得到刺激，从而带动这些行业在广州的写字楼租赁需求。
如何投资写字楼
在政策调控期间，许多投资者都将目光转向投资写字楼上。无论从外界因素还是自身因素来看，商业地产的投资回报率高于住宅投资。在写字楼风起云涌之际，如何投资写字楼成了众多投资者关注的问题。
1、投资写字楼要注意投资回报率
现在人们已经认识到投资写字楼的一些关键元素，这个投资群体正在逐步增长。从实际情况来看，投资写字楼的回报率要远高于住宅投资。目前住宅价格处于高位的水平，已经失去了投机的机会。而且住宅出租的价格并不可观，空置住宅还将伴随空置费、暖气费用等支出，目前购买住宅投资只能起到保值的作用，而写字楼的出租，则能带来稳定良好的租金收益，而投资写字楼可以在10年甚至更短的时间内收回成本。
投资回报率是一个写字楼投资的关键数据点，也是是大多数投资者投资写字楼所要达到的首要目的。比较投资方案的唯一依据，就是投资回报率。计算投资回报率有两个简单的公式，第一个公式是：投资回报率=每平方米年租金/每平方米售价。从公式上看，高租金、低售价是投资的最佳方案。另一个根据国际专业理财*的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：“年收益×15年=房产购买价”。若投资的物业“年收益×15年”大于购房款，则表明该投资项目尚具升值空间。
2、写字楼投资选好地段是关键
地段对于写字楼的价值衡量非常必要，可以说是写字楼投资过程中要注意的首要问题。交通、人流、商贸以及相毗邻的企业平均水准等都是衡量这一区域是否具有增值潜力的具体因素。房产的增值主要来源于土地的增值，城市中心区土地的稀缺性，使得物业增值的空间很大。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。写字楼的租户主要是*，他们需要与其他企业保持业务的往来，需要毗邻交通要道，路况良好，交通方便，商业气氛浓烈，城市中心区的写字楼价格一般较高，但是由于其一般具有高租金、高入驻率的特点，投资回报也较高。
3、投资写字楼要看准区位位置
投资写字楼一定要认准中心，这个中心可以是CBD中心，可以是金融中心，也可以是贸易中心，在这些中心地带，有企业发展需要的全配套服务，不论周边的交通环境多么畅通，写字楼仍然需要在核心的区域才有升值空间。
4、投资写字楼要选择地标式建筑
由于地标性的建筑升值空间较大，所以投资写字楼要选择城市的地标式建筑。写字楼发展至今，已经不仅仅是作为办公用的场所，同时还代表了企业的形象，甚至反映了企业的资金实力。与商业类似的道理，如果购买的写字楼知名度很低，市场认可度较差，那升值空间自然不会很高。在选择写字楼时，投资者要将这一因素考虑进入。
5、投资写字楼要注重使用率
虽然节能环保在目前投资写字楼的注意事项中并不是主流，但是随着这种意识的不断提升，能否在享受到同等品质的同时，将运营成本降到最低，将是未来写字楼竞争的因素。苗业内人士表示，写字楼的运营成本相对于住宅来说还是比较高，如果能够节省10%-20%的运营费用，那么对企业来说，也将是一项支出的节省。不过对于这一点，需要写字楼真正投入使用之后才能体现出来。
6、写字楼投资硬件配套很重要
从某些角度来说，硬件配套对于写字楼的品质来说尤其重要，也是写字楼投资所要考虑的必要因素。写字楼硬件配套主要包括综合布线系统、电梯品牌数量、停车位数量等。良好的硬件设施不仅能够最大程度满足企业办公的需要，也给在这里工作的人们带来了便利。像车位不足就是很多写字楼亟待解决的问题，只有这一问题得到解决，写字楼的价值才能得到体现。
7、写字楼投资要挑选适合的物业
商用物业的成功很大程度上取决于后期的管理水平，所以进行写字楼投资时，选择好的物业是决定写字楼是否升值的条件之一。专业管理办公楼的物业*，能给楼盘一个良好的内部环境，对大厦的设备设施有较好的维护，保证长期使用，对保证物业口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效要。拥有一个经验丰富的租务部，也是投资者选择此类物业时应考虑的。
写字楼投资注意要点一：购买不能“贪大求全”
写字楼凭借高度抢占市场眼球、以楼顶停机坪的设计来赚取高端人士的青睐，多层跨越办公来体现设计的独到……然而，在专业的建筑设计者看来，写字楼顶的停机坪更多的是保证超高层建筑的安全因素，比如在应对火灾或者其他特殊情况的时候，而大厅的高度，完全就是写字楼以及写字楼中办公企业的“形象工程”。而市民购买写字楼，要重点考虑自身办公或者租用客户的使用需要。
写字楼投资注意要点二：布局设计很重要
业内人士指出，写字楼与外部衔接的交通通道，不仅需要有固定的停车场，在写字楼的大门口，最好有一定数量的临时停车位。同时还要有便利的公共交通资源，而在写字楼大厅门口最好像酒店一样，有供出租车以及私家车临时停靠的通道。而当下市场，由于新型办公方式和创意性办公环境的兴起，写字楼从空间上出现了一些新的突破。以贝蒙盘古的“洋房式”写字楼为例，产品提供两面采光、空气对流、林木环绕的办公空间。独特连廊、阳台设计，让客户收获了额外空间。
写字楼投资注意要点三：外墙、配置要注意
电梯，是写字楼的运载系统，车库，是写字楼的容纳系统，而新鲜空气，是写字楼的循环系统。而这三大问题，都能通过相应的技术问题解决，主要看开发商是通过哪些方式解决，能达到何种效果。外墙材料，主要是要低能耗，要保温隔热性能；人性化的公共空间，比如楼层中的“空中花园”等；层高和过道这些都是写字楼投资指南中的重要注意事项。
深圳怡化金融科技大厦写字楼出租价格是多少
目前深圳怡化金融科技大厦写字楼出租参考均价为：155元/平米/月，科技园南写字楼租赁参考均价为：121元/平米/月该写字楼和商圈租赁均价比差值为34元/平米/月，租赁价格比商圈要高；南山区写字楼租赁参考均价为：109元/平米/月，租赁均价比差值为46元/平米/月，租赁价格比区域要高。
一般写字楼的租金是*
各个城市差别很大。像在北京上海这样的一线城市，CBD的4A级写字楼，一般按每天每平方多少美金算，而且面积都比较大，都是很有实力的大*才租得起，一年的租金都几千万。也有便宜些的写字楼是按月算的，每平方每月200-300这样。100平方每月两、三万。一般的二线城市不到北京上海的十分之一，大约每月每平方30-50这样。
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